V članku se bomo osredotočili na fizične osebe – sobodajalce, ki imajo namen oodati v najem nepremičnino. Predstavili bomo potrebna dovoljenja in soglasja za opravljanje te dejavnosti, obveznost vpisa v Poslovni register Slovenije oziroma v davčni register, davčne obveznosti sobodajalca, obveznost plačevanja prispevkov za socialno varnost ter obveznosti po drugih nedavčnih predpisih.
Dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo kot sobodajalci – fizične osebe, je po ZGos opredeljena kot gostinska dejavnost, ki obsega pripravo in strežbo jedi in pijač ter nastanitev gostov, zato se dohodek fizičnih oseb-sobodajalcev obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Gostom se lahko nudi nastanitev z zajtrkom ali brez, v lastnem ali najetem stanovanju ali počitniški hiši, s soglasjem pristojnega organa samoupravne lokalne skupnosti pa lahko tudi v drugih prostorih.
Fizične osebe, ki imajo namen turistom oddati v najem sobo, del stanovanja ali celotno stanovanje za kratko časovno obdobje, lahko to dejavnost opravljajo na dva načina, kot:
- registrirani sobodajalci – fizične osebe, če opravljajo dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu) in gostom nudijo do 15 ležišč ter so vpisane v Poslovni register Slovenije
- samostojni podjetniki, ki so registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti
Sobodajalci so po zakonu o gostinstvu-Zgos lahko tudi:
- pravne osebe, ki so registrirane za opravljanje gostinske dejavnosti,
- društva, ki imajo gostinsko dejavnost določeno v svojem temeljnem aktu.
Dovoljenja, ki jih je potrebno pridobiti za opravljanje dejavnosti sobodajalstva in pogoji, ki jih je potrebno izpolnjevati
Za opravljanje dejavnosti kratkotrajnega oddajanja nepremičnin v turistični najem mora sobodajalec imeti naslednje dokumente, povezane z nepremičnino in izpolnjevati določene pogoje:
- Dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici stanovanja ali počitniške hiše, kjer se opravlja gostinska dejavnost (izpisek iz zemljiške knjige ali overjena kupoprodajna pogodba, sklep o dedovanju, darilna pogodba, najemna ali podnajemna pogodba)
- Uporabno dovoljenje za stanovanjsko namembnost prostorov
- Soglasja solastnikov: v primeru večstanovanjske hiše mora nosilec dejavnosti pridobiti soglasja vseh solastnikov
- Splošne pogoje, npr. požarni red, varnost inštalacij
- Posebne pogoje za opravljanje gostinske dejavnosti, predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti (minimalne tehnične pogoje, pogoje glede storitev, pogoje glede zagotavljanja varnosti živil ter varnosti in zdravja pri delu)
- Ureditev stanovanja v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov, ki določa minimalne vrste in površine nastanitvenih prostorov, standarde opremljenosti in storitev glede na kategorijo.
- Vpis v Poslovni register Slovenije na podlagi Prijave za vpis podatkov o sobodajalcu (preko agencije AJPES)
- Vpis v register nastanitvenih obratov – RNO
Sobodajalec lahko začne opravljati dejavnost, ko je vpisan v PRS in izpolnjuje pogoje za opravljanje dejavnosti, kar pa se v postopku vpisa v PRS ne preverja.
Vpis v Davčni register opravi Finančni urad RS (v nadaljevanju FURS) po uradni dolžnosti na podlagi podatkov iz PRS.
Po vpisu v Poslovni register Slovenije mora sobodajalec voditi knjigo gostov, izdajati račune, plačevati turistično takso, imeti mora označevalne table, plačevati davek od dohodka iz dejavnosti, pavšalne prispevke za pokojninsko in invalidsko ter za zdravstveno zavarovanje.
Davčne obveznosti sobodajalca – fizične osebe
Ob vpisu v PRS in posredno v davčni register ima sobodajalec – fizična oseba možnost, da se takoj ob vpisu oziroma najkasneje v osmih dneh od vpisa v PRS odloči in davčnemu organu priglasi ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov v višini 80 odstotkov predvidenih prihodkov v prvem letu poslovanja.
Priglasitev opravi z obrazcem Priglasitev ugotavljanja davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov ob začetku opravljanja dejavnosti.
V tem primeru se dohodek iz dejavnosti ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine, dohodnina se obračuna po proporcionalni stopnji 20 % kot dokončen davek, pri čemer se davčne olajšave ne priznavajo.
Če pa sobodajalec priglasitve ne opravi oziroma je ne opravi v roku, se šteje, da bo davčno osnovo ugotavljal na podlagi dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov. To pomeni, da se dohodek iz dejavnosti všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine, pri čemer se davčna obveznost odmeri po progresivni lestvici z upoštevanjem davčnih olajšav.
Ob pričetku opravljanja dejavnosti je sobodajalec – fizična oseba dolžan davčnemu organu predložiti tudi izračun predvidene davčne osnove, prehodne akontacije/akontacije in obrokov predhodne akontacije/akontacije dohodnine. Obrazložen izračun pripravi na obrazcu obračuna akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti.
Sobodajalec – fizična oseba ugotovi akontacijo dohodnine oziroma dohodnino od dohodka iz dejavnosti nastanitve gostov v davčnem obračunu, ki ga mora davčnemu organu predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto.
Med davčnim letom mora na podlagi oddanega davčnega obračuna, obračunati in plačati mesečne oziroma trimesečne obroke akontacije (trimesečne, če predhodna akontacija/akontacija ne presega 400 evrov, in mesečne, če predhodna akontacija/akontacija presega 400 evrov).
Sobodajalec, ki že med davčnim letom priglasi prenehanje opravljanja dejavnosti, mora davčni obračun davčnemu organu predložiti najkasneje v 60 dneh po zaključku opravljanja dejavnosti. V tako predloženem davčnem obračunu mora sobodajalec obračunati davek od vseh odtujenih sredstev oziroma njihovega prenosa iz podjetja v gospodinjstvo, kot to določa 51. člen ZDoh-2.
Obračunavanje in plačevanje prispevkov za socialno varnost
Sobodajalci so na podlagi obrazca M12 (ki ga je potrebno oddati Zavodu za zdravstveno zavarovanje) obvezno zavarovani za poškodbo pri delu, poklicno bolezen ter za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni. Iz tega naslova, morajo do 20. dne v mesecu (za pretekli mesec) poravnati pavšalne prispevke za posebne primere zavarovanja.
Mesečni prispevki v letu 2019 znašajo 29,41 EUR (oziroma na letni ravni 352,92 EUR).
Slednji so sestavljeni iz:
- pavšalni prispevek za pokojninsko in invalidsko zavarovanje = 14,60 EUR
- pavšalni prispevek za zavarovanje za primer poškodbe pri delu in poklicne bolezni = 3,70 EUR
- pavšalni prispevek za zdravstveno zavarovanje = 11,11 EUR
Obveznost plačevanja prispevkov je vezana na obdobje evidentiranega vpisa v predpisan register in ne na dejansko opravljanje registrirane dejavnosti!
Prijava gostov
Gostitelj mora v knjigo gostov vpisati vsakega gosta, ki mu nudi nastanitev z namenom prenočevanja in sicer najkasneje v 12 urah po prihodu, ne glede na trajanje nastanitve.
Dnevne in mesečne podatke o gostih in prenočitvah zavezanci poročajo preko spletne aplikacije eTurizem ali spletnega servisa AJPES za vsak posamezni nastanitveni obrat, ki ga upravljajo. Poročanje se izvaja za namen vodenja evidence gostov, spremljanja obračuna in plačila turistične takse ter za statistične namene.
Izdajanje računov
Sobodajalec mora za storitev, ki jo opravi kot davčni zavezanec izdati račun in to ne glede na to, ali je identificiran za namene DDV ali ne. Na izdanem računu morajo po DDV zakonodaji obvezno biti navedeni določeni podatki, kateri je pojasnjeno v podrobnejšem opisu Računi.
Kdaj je potrebno davčno potrjevanje računov?
- Kadar gostje račun plačajo v gotovini.
- Kadar sobodajalec gostu izda račun, plačilo računa pa prejme preko rezervacijskega sistema Airbnb ali Booking.com. Davčno potrjevanje takega računa je obvezno iz razloga, ker pri takem plačilu ni izpolnjen pogoj neposrednega nakazila na bančni račun sobodajalca ali drugega ponudnika turističnih nastanitev. ( vprašanje 313)
Kdaj davčno potrjevanje računov ni potrebno?
- Če sobodajalec sprejema turiste, ki nočitve pri sobodajalcu plačajo agenciji, sobodajalec pa na podlagi nočitev (voucher-jev) svoje storitve zaračuna agenciji, ki mu račun plača na transakcijski račun (negotovinsko plačilo).
- Predmet davčnega potrjevanja tudi niso računi, ki jih sobodajalec izda turistom za turistično takso, tudi če jo le ti plačajo v gotovini, glede na to, da sobodajalec takso »pobira« v imenu in za račun občine.
Identifikacija za davek na dodano vrednost in stopnja DDV
Fizična oseba, ki opravlja dejavnost sobodajalstva, je v skladu z določili ZDDV-1 davčni zavezanec, vendar se mu za namene DDV ni treba identificirati, dokler obseg opravljenega prometa ne preseže praga za identifikacijo za namene DDV.
Ko sobodajalec preseže ta prag – 50.000 evrov obdavčljivega prometa v obdobju zadnjih 12 mesecev, se mora identificirati za namene DDV ter od opravljenih storitev obračunavati DDV. Takrat tudi pridobi pravico do odbitka DDV. Lahko pa se odloči in se prostovoljno identificira za namene DDV tudi preden preseže prag prometa, vendar mora biti v takem primeru v sistemu DDV najmanj 60 mesecev.
Poslovanje z Airbnb ali Booking.com?
V tem primeru, se boste morali za DDV registrirati že prej, in sicer vsaj kot atipični zavezanec za DDV, lahko pa se prostovoljno odločite tudi za “klasičnega”zavezanca za DDV.
Sobodajalci, ki nepremičnine oddajajo preko posrednikov oziroma ponudnikov oglaševanja na spletnih straneh – Airbnb, Booking.com…, ki imajo sedež izven Slovenije (posrednik oziroma ponudnik v Sloveniji nima stalne poslovne enote, iz katere bi opravil te storitve), se morajo ne glede na obseg opravljenega prometa identificirati za namene DDV.
Sobodajalec, kot prejemnik storitev posredovanja oziroma nudenja oglasnega prostora, ki jih prejme od teh zavezancev, je dolžan od prejete storitve obračunati in plačati DDV v Sloveniji po splošni stopnji 22 % (gre za storitve, za katere se kraj opravljanja storitve določi v skladu s splošnim pravilom iz prvega odstavka 25. člena ZDDV-1, za katere velja plačilo DDV po obrnjeni davčni obveznosti). Sobodajalec mora mesečno predložiti obračun DDV in nima pravice do odbitka DDV.
V primeru take identifikacije za namene DDV so za ostale dobave, ki jih opravijo v Sloveniji, še naprej mali davčni zavezanci (dokler ne presežejo limit 50.000 evrov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih), kar pomeni, da od njih ne obračunavajo DDV, prav tako pa nimajo pravice do odbitka DDV.
Če pa v zadnjih 12 mesecih sobodajalec preseže limit 50.000 evrov obdavčljivega prometa, se mora obvezno identificirati za namene DDV in za opravljeno storitev oddajanja nastanitvenih zmogljivosti obračunati DDV po nižji stopnji 9,5 %. DDV mora obračunati na računu za opravljeno storitev tudi v primeru, če se prostovoljno identificira za namene DDV.